据地产代理监管局数字，截至今年11月底，全港持牌代理仅馀37,588人，较9月底的37,668人再减80人，跌幅约0.2%。若与2022年2月高峰时的42,408人相比，累计流失约4,820人，等于十一分之一的从业员已淡出。
回顾10月，持牌代理人数曾短暂回升77人，加上楼价回升。根据易发楼价指数截至11月20日报111.91点，比本年初106.93点，上升4.66%，差饷物业估价署最新公布2025年9月二手私人住宅物业售价指数为292.5点，亦比年初287.6点，上升1.70%，楼价一度出现回暖迹象。
然而好景不常，11月即告「跌凸」，地产代理人数再减80人，前期的「虚火」尽数暴露。此一昙花一现，恰好印证行业正逐步收缩，暂未见稳定逆转。更须留意的是，代理人数的起落，从来不止「有人入行，有人离场」这般简单，而是折射楼市周期、行业结构与从业员信心的多重变化。
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资深与新晋同步流失
细看监管局公布的数据，资深与新晋代理皆有退场。代理人数主要分为俗称「细牌」的营业员牌照，以及「大牌」的地产代理(个人)牌照。两者在11月同告下跌，为近5个月以来首见。
其中，本月「细牌」为20,160人，按月减少48人，仅险守20,000大关。细牌多为前线新力军或基层员工，部分由其他行业转投楼市，亦有年轻人寄望在市况调整期「低位入场」。细牌回落，反映多个意涵：
一) 僧多粥少：11月楼宇买卖合约登记7,121宗，代理与成交比例改善至约五点三比一，平均五至六人争一单，竞争较高峰期「十馀人争一单」稍缓，唯竞争之烈，仍未可轻言乐观。
二) 市场走势不明朗：虽然有减息等利好消息，但楼价仍然反覆，加上较早前发展商带头减价，反映发展商对前景未见乐观，「入行搏一搏」的吸引力已不如昔日。
三) 自然淘汰加剧：细牌多以佣金为主，底薪有限，市况淡静下连月「食白果」。
四) 青黄不接：健康行业需有新陈代谢，「细牌」由本年初的17,781人减少1.99%至17,428人，比两年前2023年11月的18,510人更减少1,082人，减幅为5.84%，长远或影响行业的创新能力。
图一：地产代理个人牌照(E牌)数目 (10/2023至今)
更值得深思者，是「大牌」人数已连续三个月下跌，首11个月累计流失437人。此批持牌者多为资深骨干或管理层，他们退场，往往非单因业绩压力，而是对中长线前景抱持审慎，甚至选择退休或转行。资深人员的流失，意味经验传承出现断层，对行业专业服务质素构成挑战。
人减铺不减的异相
在持牌人数节节下降之际，分行数目却未见同步下滑。11月分行数目不跌反升，录得6,574间，连续八个月维持相若水平。
此「人减铺不减」现象，折射大型代理行的策略：市况不明朗，裁减人手以省薪金，但据点布局却不敢撤退。保留分行既为维持市占与品牌曝光，亦可能受制于租约期限。然则，人手减少，分行人均压力必增，「轻兵重镇」能否持久，尚待观察。
地产代理如何避免被淘汰？
楼市既已告别投机炒作，步入用家主导的平稳期，传统「人海战术」渐失效用。持牌人数持续下跌，显示市场正修正及去泡沫化。能留下者，必须具备更深厚的专业知识、更精准的市场触觉，以及更优质的服务态度，方能在大浪淘沙中立足。
地产代理迈向专业，可涵盖多个层面：
一) 通晓法度，运筹税务：代理之职，非仅止于买卖，更在于深谙按揭之规条、税务之繁琐及楼市之政令。必先洞悉全局，方能为客剖析利弊，运筹帷幄。
二) 解读数据，辨识风险：资讯泛滥之世，楼盘资料已非代理独享。经纪之价值，在于去芜存菁，化身资讯之筛选者、风险之解读者，助客于数据洪流中，寻得契合自身财力之关键。
三) 善用科技，与时俱进：虚拟导览、网络社群、即时通讯，皆为今日作业之利器。工欲善其事，必先利其器；故步自封而不习新法者，终难立足于世。
四) 长远谋划，设计方案：莫仅以促成交易为念，宜转而为客设计资产方案。举凡换楼、收租、配置资产，皆须长远规划，以此建立互信，经营长久之宾主关系。
五) 恪守诚信，积累清誉：恶性竞争渐退，行业重归声誉之争。唯有以诚待人，言行如一，方能赢取信任，于淡市之中脱颖而出，屹立不倒。
对置业人士而言，代理人数减少未必是坏事。行业更精简、更专业，或正是楼市健康发展所需的基石。
