近年启德的住宅新供应主要集中在跑道区一带，事隔逾一年后，终于再有新盘在城中心登场。天玺．天由5座物业组成，分两期发展，合共提供1490伙。率先推出的第一期，分别是第3座、第5座及第6座，一共有906个单位，涵盖开放式至四房双套间隔。预计关键日期是明年6月底，楼花期长约9个月。之所以能够一度问鼎「地王」宝座，很大程度与其优越的地理位置有关。这块地皮在AIRSIDE及The Twins双子汇的中间，前面就是港铁启德站，购物、饮食及出入都非常方便。加上它的基座商场会设出入口连接启德站、AIRSIDE及地下街，是区内唯一一个有这样设计的住宅项目。因此当地皮在2018年楼市高峰期推出时，新地也不惜工本，以接近市场估值上限约251亿元独资投得地皮，打破当时卖地纪录。直至现在，仍然是身价最高的住宅官地。以可建总楼面面积逾141万平方尺计算，每平方尺楼面地价高达17776元，较附近地皮贵约两成。
当年发展商预计，整个项目连同地价，总投资额约400亿元。假设投资额不变，每平方尺的楼面成本价是约2.83万元。当时甚至有测量师预期，项目推售尺价要有至少3万元或以上，才能获得一定利润。不过在转角市下，要以这口价出货，难度似乎甚高。最终天玺．天的开价，都要低于刚刚所计算的成本价。首批182伙，扣除即供最高折扣优惠百分之13.5，折实平均尺价19668元，较6年前的「面粉价」约1.77万元，仅高约一成。若果以当年预计的总投资额所计算的每平尺楼面成本价来看，则有约三成折让。「地王」要以「蚀让价」推盘，新地指项目分两期发展，暂时难以计算利润。他认为减息周期刚开始，未来每次减息，都会对楼市有提振作用。
不过始乎发展商对后市仍有保留，城中心对上一个新盘，是于去年6月开价的恒地HENLEY PARK，当时首批折实均价约2.1万元。虽然现时减息周期重启，但天玺．天卖平约百分之6，更是继建灏地产的天寰于2017年5月，首批折实均价17888元后，城中心逾7年低位。入场240平方尺的开放式户，折实约476.51万元。同样都是天寰以来，入场费最低。除了受市况所限外，都可能与整个启德区有庞大供应有关。连同跑道区一带，现时有逾4000伙货尾待售。加上未来还有多个全新盘加入战团，随时减价或劈价争客，都限制了天玺．天开价。事实上，近年区内住宅地价也屡创新低。去年信置等合组财团就以约53.5亿元，投得一幅邻近宋皇台站的地皮。每平方尺楼面地价仅约5330元，重返2014年水平；而在它旁边，由长实于2022年投得的住宅地，每平方尺楼面地价也只是约6138元。
不过大家都要留意，低价背后首批绝大部分单位都不是项目最优质，某程度压低了楼价以吸引市场注视。一字排开的天玺．天主要分为两面景观，「A」字的单位向南，望自家内园及启德车站广场的绿化休憩地，高层单位更加可以远眺海景。「B」字的单位则向北，望税务中心及新蒲岗方向，以楼景为主。不过这边同时对著协调道及太子道东，中低层或会受车辆噪音影响。这一期有不少单位都对著税务中心，以及东九龙总区警察总部之间的一幅商业用地，暂时还未推售，正在「晒太阳」。若果之后落实招标，对天玺．天向北单位的景观会有颇大影响。发展商于ICC搭建了示范单位予公众参观。
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