近日有报章报导，本港发钞行之一的汇丰银行，大幅调高其网上估价系统内56%单位的估值，连续第六个月高于五成，这是自2021年9月以来的首次。汇丰作为本地银行界龙头，其物业估价取态素来被视为楼市指标，是次大规模调升，随即引发市场遐想：楼市是否将迎来牛市？然而，解读这讯号时更需谨慎：这到底是楼价的确反弹，还是银行为抢占按揭市场而施展的商业手段？
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【大数据拆解】银行估价一定最准？揭开「估价 vs 成交」背后的数据真相
数据拆解：估价与成交的落差
欲知细节，数据为证。参阅地产资讯平台 28Hse 针对本年10至11月期间，逾2,200宗成交个案所作之大数据分析，可见端倪。数据显示，银行估价长期呈现「估凸」现象，即估价高于实际成交价，溢价普遍介乎1%至3%。
例如，一个实际成交价为800万元的单位，银行估价可能高达824万元。这种现象，也是银行审批按揭时的惯常操作，旨在提供较宽松之估值水位，助买家轻易通过压力测试顺利「上会」，从而减低首期负担。
反观大数据模型，其运算逻辑更贴近市场实况，甚至略显保守。同以800万元成交之单位为例，模型估值或仅介乎795万至805万元，与市场实况更为吻合。此两者之落差，正是统计学上所谓的「方向性偏差」(Directional Bias)：银行估价倾向进取，而28Hse数据模型则偏向保守。
银行策略：制造借贷能力的错觉
汇丰是次调升行动，实质上是将原本已略高于市价的估值进一步推高，未必完全反映成交价之实质升幅。若某屋苑近期成交价由700万元微升至730万元，银行或会将估价直接推高至760万元甚至更高，以营造楼市回暖氛围，亦方便银行在按揭市场中争取更多客户。
更深入的解读是，银行估价并非纯粹的市场镜像，而是一种商业手段。它既充当风险缓冲 (Risk Buffer)，也是商业部署。银行毕竟是借贷机构，而非在市场低买高卖的炒家。
当楼市出现轻微回升迹象，银行为了争取按揭生意 (Mortgage Business) 及确保批核流程顺畅，会倾向维持较充裕的估价水位。这种高估价策略，旨在为买家提供足够的风险缓冲，使其更容易顺利获批贷款，制造借贷能力充裕的错觉，令买家觉得「借得到、买得起」，从而刺激置业需求，但这绝非向买家保证其入市价钱必定便宜。
换言之，这是银行制造借贷能力与市场水位错觉的一种手段。
准买家心态：虚实之间的平衡
作为准买家，应如何解读这现象？最实际的做法是将三者分开看：参考汇丰的估价，用以计算自身的「借贷力」，看看能否借足款项；再参考第三方如其他银行及地产代理的估价，以作补充参考；最后参考28Hse等平台的成交数据，由于更贴近实际成交价，则可用来评估真实的「入市价」，避免买贵。
28Hse网上估价系统由28Hse自主研发，采用最新数学模型，并结合易发楼价指数的相关数据。系统同时整合自1996年至今的全面楼市成交纪录，所有资料均来自土地注册处，确保数据准确，为用户提供可靠的物业估价服务。28Hse亦定期与银行估价作比较，以维持估值的准确度。
准买家心态必须清晰，不要见到银行估价高就误以为楼价大升而急于入市，必须警惕估价偏高可能带来的错觉。
银行估价是工具而非真理
总括而言，银行估价仅是工具，绝非市场真理。在这个数据透明的年代，唯有结合代表资金流向的银行态度，与反映市场实况的落地成交，两者互证，方能洞悉楼市全貌，作出明智之置业决定。
