永泰地产发展、位于上水粉锦公路663号的单幢住宅项目云向，合共提供765伙。项目属小学80校网，中学为北区校网，预计关键日期为2027年3月31日。发展商将于本周六（14日）进行首轮销售，推出200伙。
项目于上周二（3日）首推154伙，涵盖开放式至两房单位，折实平均尺价13,974元；其后于上周日（8日）加推第2号价单共78伙，一房及两房为主，扣除最高20%折扣后，折实平均尺价15,997元，较首批高约14.48%。
云向为北部都会区首个公布价单的新盘，开价具一定指标意义。随着项目即将开售，不少买家正物色合适单位。本文将整理各类户型分布、入场单位的首期及供款参考，并分析不同座向的景观特点，方便准买家部署预算及拣楼方向。
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云向加推78伙 折实均尺近1.6万 撇除楼层及景观因素属原价加推
各类户型面积、分布与座向景观
项目实用面积介乎196至868平方尺，涵盖开放式至三房户型，当中以一房及两房单位为主力。各户型的具体分布与景观如下：
开放式单位（共75伙，占约10%）
● 面积与分布： 实用面积由196至303平方尺。主要分布于C1及C2室，以及D1、D2、D6和D7室的个别低层单位。
● 座向与景观： 全数向东北，望上水市中心一带（如粉岭公路、彩蒲苑及彩园商场等）。需留意C1及C2室同时望向北区医院扩建地盘，未来景观或会随工程进度而改变。
一房单位（共444伙，占约58%）
● 面积与分布： 占盘比例最高，实用面积介乎248至316平方尺。分布广泛，包括A2至A3室、B2至B3室、C3室、C6至C8室、D3室、D8至D9室；另涵盖D1及D2室的9楼或以上单位，以及D6和D7室的2楼、8楼或以上单位。
● 座向与景观： 景观分为两向。A2至A3室及B2至B3室向西南，望粉岭高尔夫球场、香港哥尔夫球会、行政长官粉岭别墅及高尔夫御苑一带，属项目的主要景观卖点；其馀一房单位则向东北，望上水市中心一带。
两房单位（共242伙，占约31.5%）
● 面积与分布： 实用面积为361至445平方尺。主要位于A1室、A6至A8室、B1室及B6至B8室。
● 座向与景观： 全数向西南，享有粉岭高尔夫球场及周边一带开扬景观。设计上，仅A1及B1室设有通风窗明厕，其馀均为暗厕。
三房单位（仅设4伙，占约0.5%）
● 面积与分布： 实用面积达688至868平方尺。全数为顶层特色户（Penthouse A至D室）。
● 座向与景观： Penthouse A及B室的主人房及睡房向东北的上水市中心方向，天台则可远眺西北至西南方的粉岭公路与高尔夫球场；Penthouse C及D室则全数向西南，饱览高尔夫球场及别墅一带景致。
图一：云向户型及伙数分布
各户型精选单位分析
项目各户型均具备独特的座向与景观。整体而言，向西南的单位（如A2、B1及Penthouse C室）主要望向粉岭高尔夫球场、行政长官粉岭别墅及双鱼河乡村会所，中高层更可远眺至深港边界一带的翠绿林景；而向东北的单位则主要面向上水市中心。
开放式单位（C1室）：东北向市区及山景
开放式单位中，C1室座向东北偏北，低层主要望向粉岭公路、彩蒲苑及彩园商场；中高层的视野可跨越前方建筑，远眺石湖墟街市、上水站、北区公园以至八仙岭郊野公园。此外，C1室为项目唯一提供中高层选择的开放式单位，提供市景与远山景。
一房及两房单位（A2室及B1室）：西南向高尔夫球场绿化景
一房及两房户型方面，A2室与B1室同属座向西南。这两类单位的低层主要望向高尔夫球场及高尔夫御苑一带的绿化景致；中高层视野可延伸至深港边界的林景。其中，B1室的两房高层单位距离粉锦公路及粉岭公路较远，受车流噪音的影响相对较低。
三房单位（Penthouse C室）：顶层西南向无遮挡景
三房单位方面，顶层特色户Penthouse C室同样座向西南。单位位处顶层，具备较佳的通风与采光条件，视野无遮挡，可俯瞰高尔夫球场至边界一带的景致。
图二：精选向东北开放式C1室平面图
图三：精选向西南一房A2室平面图
图四：精选向西南两房B1室平面图
图五：精选向西南三房Penthouse C室平面图
首张价单户型分析
图六：云向首推价单一览｜开放式至两房单位折实售价及尺价详情
开放式单位：入场门槛低 371万起 投资自住皆宜
首张价单的开放式单位实用面积划一为292平方尺，分布于3楼、5至6楼的D7室，合共3伙，占整张价单154伙的2%。扣除最高20%折扣后，折实售价介乎371.44万至375.04万元，折实尺价为12,721至12,844元。整体造价相宜，入场门槛较低，适合预算有限的上车客、单身人士及长线投资者。
景观及座向方面，D7室向东北，外望粉岭公路、彩蒲苑及彩园商场一带。由于邻近公路，低层单位或会受车辆噪音影响，住户可考虑安装中空隔音玻璃窗及吸音窗帘以减低噪音。
间隔方面，单位均采用开放式厨房设计，省却传统厨房的间隔墙，令客饭厅的空间布局更见实用灵活。此外，浴室属暗厕，已配备抽气系统以保持室内空气流通。
图七：开放式入场单位：3楼D7室平面图
一房单位：折实售价由约369万元起 占首批单位逾八成
首张价单的一房单位实用面积介乎286至316平方尺，合共124伙，占整张价单154伙的80.5%，主要分布于以下位置：
● C3、C6、C7室：6至12楼、15至17楼、19至23楼及25至26楼
● C8、D8、D9室：3楼、5至12楼、15至17楼、19至23楼及25至26楼
● D7室：7至12楼、15至17楼、19至23楼及25至26楼
扣除最高20%折扣后，上述一房单位折实售价介乎368.24万至444.48万元，折实尺价为12,687至14,127元。
景观及座向方面，C3室、C6至C8室、D7至D9室均向东北，主要望向粉岭公路、彩蒲苑及彩园商场一带。低层单位或会受公路车流噪音影响；高层单位景观则相对开扬，可远眺石湖墟街市、上水站、上水汇、北区公园以至八仙岭郊野公园。
间隔方面，一房单位全数采用开放式厨房，不设间隔墙，直接与客饭厅相连。浴室则为暗厕，需依靠抽气系统通风。
图八：一房入场单位：3楼C8室平面图
两房单位：折实售价约632万元起 全数向西南望高尔夫球场
首张价单的两房单位实用面积介乎401至445平方尺，合共27伙，占整张价单154伙的17.5%，主要分布于以下位置：
● A6、A7、A8室：6至9楼
● B6、B7、B8室：6至10楼
扣除最高20%折扣后，上述单位折实售价介乎631.92万至718.32万元，折实尺价为15,758至16,143元。
景观及座向方面，A6至A8室及B6至B8室均向西南，主要望向粉岭高尔夫球场、香港哥尔夫球会、行政长官粉岭别墅及高尔夫御苑一带。
间隔方面，两房单位同样采用开放式厨房，不设间隔墙，直接与客饭厅相连。浴室则为暗厕，需依靠抽气系统通风。
图九：两房入场单位：6楼A6室平面图
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开放式至两房入场单位供款全攻略
开放式单位：月入不足3万即能上车！首期仅约37万
以开放式入场单位3楼D7室为例，实用面积292平方尺，折实售价371.44万元，折实尺价约12,721元。若买家承造九成按揭，一成首期约为37.14万元。按息率3.25厘及还款期30年计算，每月供款约14,864元，最低入息要求约29,727元。
一房单位：门槛竟比开放式更低！36.8万首期进驻一房
以一房入场单位3楼C8室为例，实用面积286平方尺，折实售价368.24万元，折实尺价约12,876元。若承造九成按揭，一成首期约为36.82万元。按息率3.25厘及还款期30年计算，每月供款约14,735元，最低入息要求约29,470元。
两房单位：63万首期升级两房！家庭客置业首选
两房入场单位6楼A6室实用面积401平方尺，折实售价631.92万元，折实尺价约15,759元。若承造九成按揭，一成首期约为63.19万元。按息率3.25厘及还款期30年计算，每月供款约25,371元，最低入息要求约50,741元。
