踏入2025年，受惠于撤辣、减息周期启动及专才引入计划，本港楼市气氛由低迷渐转回稳。易发楼价指数显示二手私人楼宇售价全年升幅约6.66%，并预期2026年有望再上升3至5%。楼市气氛好转之际，政府于12月29日正式推出洪水桥片区招标，不仅涉及3,100伙住宅供应，更首度引入「分期缴付地价」机制。此举既标志著北部都会区发展迈向新里程，亦成为测试市场深度与投资者信心的重要指标。
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供应超标两成 西北楼市承压
是次招标的洪水桥片区规模宏大，总面积约10.5公顷，总楼面面积达167.9万平方尺，预计提供3,120伙住宅单位。市场对该地皮估值介乎56亿至140.8亿元，折合每平方尺楼面地价约1,200至3,000元。值得留意的是，本财政年度四个季度合共私楼供应达15,750伙，亦较全年卖地目标13,200伙多出约20%。短期而言，供应骤增或令市场忧虑供过于求，特别是新界西北区，二手楼市恐面临一定的调整压力。
然而，供应超标未必等同楼价必然下挫，关键在于基建及产业配套能否同步落实，以消化新增供应。目前问题在于北部都会区的基建发展需时，洪水桥片区虽然规划宏大，但交通网络、社区设施及产业配套仍处于起步阶段。这意味著在短期内，投资者入市信心仍抱持观望态度，需待更多实质建设落地始能整固。
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分期付地价 拆墙松绑纾困
为纾缓发展商的资金压力，是次本次招标最突破的安排，在于发展局容许中标财团分期缴付地价。发展商在中标后28日内仅需支付25%地价，馀下75%可于三年内免息分期支付。此外，政府更容许发展商交回北都持有的土地，以收地补偿抵销最多75%的地价。这是发展局落实「拆墙松绑」的具体行动，旨在减低企业现金流负担。
业界对此反应普遍正面，地产建设商会梁志坚指出，分期支付有助融资，能提升发展商参与意欲。普缙及泓亮谘询亦认为，在拆息仍高达3厘以上的环境下，此弹性财务安排有助提升投标的积极，尤其在北都发展尚未成熟之际，实属合理之举。
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双信封招标 产业主导先行
除财务安排，招标采用的「双信封制」亦释放出强烈的政策信号。地价在评分比重中仅占三成，其馀七成则取决于非价格建议，包括引入龙头企业、发展速度、投资规模及就业机会等。
发展局局长甯汉豪强调，这是在呼应北都「产业主导」的发展方针。这反映政府已不再单纯追求地价收益，而是将产业发展置于优先位置。洪水桥片区包含301万平方尺产业楼面，定位为「企业及科技园」，目标是吸引物流、智能制造及高增值产业进驻。
若能成功引入龙头企业，将有望改变新界西北的经济结构，带动人口及就业，从而为住宅需求提供长远支撑。
北都提速期 重塑人口结构
北部都会区作为香港未来二十年的核心发展战略，洪水桥片区的招标象徵北部都会区加速落实。其定位不仅是提供住宅，更是产业升级的试验场。
若能成功引入产业，将吸引专业人才及家庭定居，推动人口结构转型，这不仅能消化新增的住宅供应，亦能提升区域的长远价值，协助香港经济多元化，减少对金融及楼市的过度依赖。
官商新博弈 弃大地主角色
有评论形容，政府今次的招标安排犹如「摸著石头过河」，既突破传统「价高者得」的卖地模式，又尝试以灵活思维招商引资。成立由政府全资持有的「洪水桥产业园有限公司」并注入资金，更显示政府有意直接参与产业建设及营运。
这种结合「以地易地」及「分期付款」的创新手法，反映官方角色正由单纯的「大地主」转变为推动产业发展的积极投资者。
总括而言，洪水桥片区招标不仅是一宗土地交易，更是香港楼市与产业政策的交汇点。短期楼价虽或因供应增加而受压，但长远来看，北部都会区的发展将重塑本港的人口与产业结构，为楼市注入新动力。这是一场政策与市场的博弈，也是香港楼市转势后的关键考验。
