开讲有话，买楼最紧要系「Location! Location! Location!」，但市区地就一定代表「Location好」？。2026年首幅截标的卖地表用地——牛头角彩兴路住宅地，昨由信置（00083）联同鹰君（00041）财团以16.1亿元夺得，按最高可建楼面约37.1万平方尺计，楼面尺价为4,339元，贴近估值下限，创近九龙区卖地表住宅地六年低位，较去年11月荃湾地皮楼面尺价低约23.8%，并名副其实「平过新界」。
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该地皮位处佐敦谷彩兴路，地盘面积约41,226平方尺，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途。项目于上周五(2日)截标，共收到长实、新地、恒地等共8份标书。地政总署昨公布，由信置及鹰君合组的财团「君纬有限公司」出价最高中标。消息指，该财团由信置持有85%，鹰君则占15%。
地产界分析，虽然市区盘具承接力，但楼市仍存不明朗因素，加上九龙东近年新盘供应充裕，相关地皮与港铁站距离步程约十多分钟，发展商难以就交通便捷性溢价，最终出价倾向保守。对比去年11月荃湾永顺街/德士古道交界地皮的每平方楼面地价5,692元，楼面价低近四分之一。
项目位处佐敦谷半山位置，对面为彩云邨，周邉有圣若瑟中英文中学、圣言中学等多间学校，邻近亦有去年落成的彩兴路简约公屋，以及由乐善堂营运的过渡性房屋「乐屋」，日常配套成熟，环境旺中带静，预料有一定开扬景观。不过，项目与邻近港铁站步程约十多分钟，居民或需依赖接驳交通，对未来定价与销售策略构成考验。
