11月一手货尾跌至18,889伙，自2023年6月后首次跌穿19,000伙，创29个月新低；与今年1月高位23,121伙相比，库存已大减逾4,200伙，跌幅约18.3%。同月一手成交录得1,792宗，按月微升2.8%，并已连续10个月突破1,000宗，反映发展商「以价换量」奏效，市场承接力亦较预期强。
然而，获批预售反弹至11,378伙，短期供应压力未散；同时待批楼花急缩至7,187伙，或为2027年前后埋下「供应断层」隐忧。楼市虽成功去库存，但中长期供应不足的风险正逐步浮现，后市将在「库存改善」与「供应断层」之间寻找新的平衡。
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货尾跌穿心理关口：发展商「以价换量」奏效
首先，最引人注目的数据莫过于全港累积货尾量的显著回落。数据显示，包括楼花及现楼的货尾单位11月份录得约18,889个单位，按月再减3.8%。这不仅是连续第10个月的下跌，更是自2023年6月以来，首度跌穿19,000伙的心理关口，创下近29个月的新低。
若将时间轴拉长至今年年初，对比1月份的高位23,121伙，目前的库存量已大幅减少超过4,200伙，跌幅达18.3%。这一数字的背后，折射出两个市场现象：
一) 发展商「以价换量」策略奏效：
过去一年，我们见证发展商在定价策略上的彻底转变。面对息口仍然高企的环境及庞大的库存压力，发展商不再执著于昔日的高溢价，而是采取「贴市价」甚至「低于市价」的策略推盘，如柏景峰、海盈山等。这种做法，成功激活一手市场的购买力。报告中提到，一手成交已连续第10个月超过1,000宗，这稳定而强劲的买盘动力，正是推动库存持续被市场吸纳的关键。
二) 市场承接力比预期强韧：
尽管外围经济环境仍有变数，但本地的刚性需求依然稳固。当价格回调至合理水平，累积的购买力便会自然释放。货尾量跌穿19,000伙，意味市场上最难消化的部分，包括早期定价过高的单位或俗称的「蟹货」，正透过各种优惠和回赠逐步被市场吸纳。
获批预售反弹：短期供应压力未减
与此同时，获批预售供应出现反弹。已获批但未推出市场的单位增至11,378伙，按月升12.8%。单是11月，地政总署批出5份预售同意书、共2,125伙，创7个月新高，当中包括港岛南岸(6A及6B期)、粉岭乡梓路及十四乡海映路等焦点项目。
这为短期楼市带来新的压力。一方面，发展商「子弹」充足，虽然12月为传统淡季，但发展商临近圣诞节仍选择加快推盘，令新盘竞争升温。当新盘以贴近甚至低于二手价开售，买家自然转向一手市场，二手业主将面对更大议价压力，成交量亦难免受影响。
另一方面，今次获批项目涵盖豪宅、新发展区及度假区，供应结构多元，各区去货压力将出现分化。豪宅因供应少，预料较为稳定，尤其是港岛南岸这类优质地段的项目，往往有其独特的客群支撑；但供应集中的大众化地区，尤其新界部分地区，或面临更激烈的价格竞争。
值得注意的是，虽然获批库存回升，但整体库存较4月高位已减少约30%，楼市一手库存被消化的大方向依然未变。这次反弹更像是供应节奏的短期波动，而非趋势逆转。
待批楼花急缩：未来供应断层隐忧恐浮现
如果货尾下跌与获批反弹反映的是短期市场变化，那么第三个讯号，远期供应收缩则关乎楼市的中长期走向。11月只有一个新申请预售项目，它为元朗映河路项目，涉及566伙，令累积待批楼花急降至7,187伙，按月跌近18%。
这种「获批多、新增少」的情况相当值得注意。它反映发展商在现时市况下更为审慎。在高息环境及建筑成本高企的压力下，发展商明显放慢申请预售的步伐。这既是控制成本，也是调节未来供应、支撑楼价的策略。他们似乎刻意减慢推盘节奏，以免供应过多令市场再度转弱。发展商明白，若大量申请预售，只会加深买家的观望情绪，不利于吸纳现有一手货尾库存。
但这种策略也带来风险。房地产开发属长周期，今天的申请量决定2至3年后的供应。待批楼花持续减少，意味著18至24个月后，即大约在2027年前后，市场可能出现「供应断层」。如果届时经济改善、息口回落、需求回升，而市场又缺乏足够新供应，楼价很可能因供不应求而再次上升。这种「追落后式」的反弹往往比平稳升势更急，届时政府若想再度调节，也可能因缺乏供应而难以施力。
买家主导格局持续：置业与投资的策略分野
综合以上分析，可以得出一个基本判断：楼市的「去库存」阶段已取得初步成果，最严重的库存压力已过，市场正逐步改善。展望2026年，楼市仍处于前哨战阶段。现时市场上约有30,000伙的可售资源，包括现货及已获批未发售项目，意味著短期内仍将维持「买家主导」的格局。
对自住买家而言，这是相对有利的入市时机。大量可售单位提供更大选择，而发展商为加快去货，定价和优惠仍具吸引力。年底至明年初的新盘攻势，让买家可以从容比较，挑选性价比高、配套成熟、定价合理的项目。此时，比起单看尺价，更应重视居住质素、交通便利及未来升值空间。耐心与细心，是用家最重要的工具。
但对投资者来说，则需要更审慎。虽然楼价回调令租金回报率改善，但部分供应较多的地区因新盘集中入伙，租务竞争激烈，租金可能受压。投资者必须评估区内租务供需，避免出现「有价无市」或回报不如预期的情况。尤其是高杠杆投资者，虽然息口预期回落，但现时融资成本仍高，现金流管理至关重要。盲目追逐热点，可能令资金链受压。
结语
总括而言，随着待批楼花持续减少，2026 年下半年至 2027 年的供应压力料将逐步纾缓；若届时出现供应断层，楼市基本面或有望再度改善。当前的调整与压力，或正是迈向更健康、更长远稳定市场所必经的一段沉淀期。
展望楼价，新一年在减息周期支持下，楼价大致呈缓步向上的格局。市场普遍预期升幅为中单位数，而易发楼价指数年初至今亦录得逾5%升幅，反映楼市正处于温和修复阶段。不过，升势能否延续，仍视乎发展商在推盘节奏与定价上的取态；若减价促销过度，升幅或被压缩至低单位数，估计明年楼价升幅维持在3-5%左右。
这场去库存的角力，不仅考验发展商的财力与策略，也考验买家的眼光与判断。唯有看懂数据、掌握供需变化，方能在瞬息万变的市况中站稳。未来的楼市将更重视基本面与理性分析，而能准确把握周期者，才有机会在新一轮格局中占得先机。
有用
