股神巴菲特曾言：「若發現自己身處漏水船中，與其費力補漏，不如把精力留來換船。」投資市場亦然，及時止蝕換馬，往往比盲目死守更考驗管理層的決斷力。領展近期出售旺角物業一役，正好印證此理。
今年10月底，領展以23億元沽出旺角彌敦道700號T.O.P This is Our Place全數權益。該廈前身為工業貿易署大樓，領展於2016年斥資59.1億元向政府投得，創下當年九龍區商廈紀錄。連同逾5億元印花稅及專業費用，加上約4億元翻新開支，項目總投資額近68億元。持貨10年，如今以23億元易手，單計買入價，帳面虧損逾36億元；計及各項成本，物業貶值逾六成半。
就投資回報及本港商廈市況而言，與其資金被困於低回報項目，不如及早套現。這宗交易看似蝕讓，實為順應市況的務實決定。
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商廈零售兩面受壓 息口高企拖累估值
領展願以折讓價售出物業，反映本港商廈市場生態轉變。T.O.P基座為商場，樓上15層商貿大樓方為核心樓面。近年本港商廈空置率反覆不定，核心與非核心區差距尤其顯著，部分非核心地段空置率高達兩成多。遙距工作普及、企業縮減規模，加上新供應湧現，租金持續受壓。中原工商舖數據顯示，同類商廈呎租已由高峰期約50元跌至40元。
零售生態亦大不如前。疫後市道未如預期反彈，北上消費熱潮、日圓貶值帶動外遊，加上網購普及，改變許多年輕一代消費習慣。T.O.P昔日主打年輕客群及動漫快閃店，面對周邊競爭與消費模式轉變，租金難以維持增長。
息口環境改變亦是關鍵。10年前領展收購該廈正值量化寬鬆，租金回報高於借貸成本。近年全球連番加息令資金成本急升，加上租金增長停滯，甚至不足以支付利息，物業估值自然受壓。
出售非核心資產 套現減債轉輕資產
坊間多批評領展當年高價接貨，但這忽略了當時的市場共識。領展投得物業後兩年股價節節上升，反映資本市場一度投下信任票；畢竟無人能預見其後的社會事件、疫情與連番加息。
現任管理層此刻沽貨，旨在減輕債務負擔。領展公告坦言，該廈主要收入源自辦公大樓，故界定為非核心資產。此舉反映集團重拾一貫策略，集中發展收入較穩定的民生商場及停車場。
財務上，這宗交易有助加強防守力。套現所得23億元可償還高息貸款，減輕利息負擔，或回購估值偏低的基金單位。高息環境下，與其死守增長停滯的非核心物業，不如減債以提升資產淨值。
領展售出物業後，將與新買家簽訂協議，續任物業日常管理。這種模式讓領展避開物業貶值風險，既能賺取管理費，亦可藉此發展第三方資產管理業務。
趁低吸納核心商廈 私人資本逆市佈局
交易另一焦點，落在斥資23億元接貨的本地資深投資者陳振彬。淡市入局，財力與膽識缺一不可。按成交價及物業總樓面計算，呎價僅約7,800多元，市場估算租金回報率達4.3厘以上。私人投資者毋須面對股東派息壓力，資金充裕，預期息口見頂回落，這回報率亦具備一定防守力。
陳振彬近年屢次逆市吸納物業，包括曾低價購入天后全幢酒店。這種長線投資策略，正是押注本港核心商廈價格大幅調整後，長遠價值會回升。
及時止蝕 穩健經營
經濟學家凱恩斯曾言，當事實改變，想法亦須隨之而變。領展蝕賣旺角物業，看似投資失利，實為應對經濟環境轉變的果斷決定。營商若為顧及已付出的成本而逃避現實，只會越陷越深。
本港商廈市場正值調整期。領展寧願承受短期虧損，亦決定出售非核心物業，將資金轉投收入穩定的民生項目。在經濟低迷時及時止蝕，是企業穩健經營的關鍵。市場料將關注領展會否繼續出售觀塘海濱匯等非核心寫字樓套現。
