2025年尾至2026年初，香港租金走勢明顯轉強，與往年淡季表現不同。差估署租金指數在傳統租務淡季仍連月上升，更突破自2019年8月以來高位。市場普遍認為，租金升勢主要受各項人才入境計劃帶動，截至今年2月底，已有近28萬名來自不同地區及界別的人才來港工作，令住宅租盤需求顯著增加。踏入5月後，暑假租務旺季展開，租金未來數月有機會進一步上升。
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今次分析的屋苑為港鐵何文田站上蓋新盤瑜一，由華懋及港鐵合作發展，項目分3期，共提供844伙，戶型涵蓋1房至4房，實用面積由311至1,615平方呎。項目自2024年9月起陸續入伙，現時全盤已售出約85%單位，屬近年相當受內地客及專才家庭歡迎的新盤之一。屋苑具備樓齡新、交通便利、戶型實用及位處傳統校網等優勢，切合專才家庭對居所的要求。
發展商現時開放兩個現樓示範單位，包括一個兩房及一個三房單位。兩房單位為2A座25樓B室，實用面積597平方呎，客飯廳呈長形，外連27平方呎露台，向東南，可遠望維港景。單位設計以自然元素為主調，廳區雖不算特別寬敞，但家具布局實用，亦兼顧收納。廚房採曲尺形工作枱，連接儲物室及洗手間。主人房約90平方呎，可三邊落床，另設16平方呎工作平台；另一間客房約56平方呎，開則方正。整體而言，此類兩房單位適合小家庭或專才租客。
三房示範單位為2A座25樓A室，實用面積997平方呎，同樣向東南，享維港景。單位以海藍色為主調，呼應海景，客飯廳面積約290平方呎，空間感更佳。玄關設大型鞋櫃，廚房為U形工作枱。主人房約110平方呎，設轉角窗，景觀開揚；套廁同時設有浴缸及企缸。其餘兩間房面積約62平方呎，可作睡房或書房，整體較適合家庭客。
租務方面，何文田區租盤向來搶手，市場消息指區內約六成租客為專才家庭，租盤流出後通常一星期內可租出。瑜一個別早期買入單位租務回報不俗，例如有333平方呎單位於2024年以721萬元購入，近期以月租2.2萬元租出，回報率約3.7厘。不過，若以現時屋苑平均成交呎價約29,166元、平均呎租約60元計算，平均租務回報率只有約2.6厘，較同樣受專才歡迎的柏傲莊約3厘略低，吸引力不算特別突出。
然而，隨著暑假租務旺季來臨，學生租務及家庭客搬屋需求將同步增加。瑜一位處34小學校網及九龍城區中學校網，對家庭客有一定吸引力。若未來幾個月租金升幅跑贏樓價升幅，投資回報有望改善。不過，屋苑管理費亦偏高，每呎約7.1元，以597平方呎單位計，每月管理費已逾4,200元，將進一步影響實際回報。
整體而言，瑜一具備地段、交通、校網及樓齡優勢，租務承接力不弱，但以現時入市價計，租務回報只屬中等，投資者仍需密切留意後市樓價及租金走勢，再判斷是否值得入市。
