网上银行物业估价系统存偏差？ 低层单位被低估！

28Hse最新研究报告显示，香港网上银行物业估价系统存在明显偏差。团队追踪2025年4月1日至6月30日，全港共5540宗物业成交个案，发现低层单位估价普遍偏低，而高层单位则倾向被高估。 

 

高层估价较宽松 低层估价普遍偏低

研究发现，高层单位（21楼以上）约70%的估价达到或高于成交价，显示银行估价相对宽松；反观低层单位（1至10楼），只有不足50%的估价能符合成交价，反映低层单位多被低估。

嘉湖山庄及太古城案例 分层估价差异明显

以嘉湖山庄及太古城两个成交量较大的屋苑为例，低层单位估价与成交价的偏差分别达-1.55%及-9.23%；中层单位方面，嘉湖山庄略高于成交价（+0.89%），太古城则仍低于成交价（-4.97%）；而高层单位则普遍贴近甚至高于成交价，偏差介乎+0.17%至+2.48%。

屋苑	1–10楼	11–20楼	21楼以上
嘉湖山庄	-1.55%	+0.89%	+2.48%
太古城	-9.23%	-4.97%	+0.17%

贝沙湾个案显银行逻辑问题 

此外，研究发现部分个案中低层单位的每平方尺价格竟高于高层，估价逻辑存疑。以贝沙湾第1期第1座32楼B室（689平方尺）及33楼B室（702平方尺）为例，两者估价均为1,379万港元，但33楼单位面积较大，尺价较32楼低约1.86%。此类估价差异或影响买家融资能力及卖家议价空间。

估价系统偏重楼层 高层获利较多

报告认为，银行估价系统对楼层高度权重过重，未能充分反映低层单位的市场需求，造成系统性低估现象。此发现对置业人士及物业交易双方具有重要参考价值。

专家建议：多角度核实估价保障置业利益

为保障置业利益，28Hse研究团队建议买家应比较同屋苑不同楼层估价，发现异常可申请人工估价；参考最新成交数据，确保估价贴近市场；必要时谘询专业物业顾问或估价师；并善用28Hse 免费物业估价工具，获取更准确的参考数据。

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