今日，領展房地產投資信託基金宣布，與澳洲機構投資者Aware Super旗下的房地產平台Aware Real Estate達成協議，出售悉尼商廈100 Market Street五成業權。是次交易作價約2.26億澳元，折合約12.41億港元，退出收益率約6.5%，預計於今年第三季完成。
面對外圍經濟及息口環境轉變，這宗交易反映領展正調整投資策略。透過減持海外物業套現，公司不僅能重新安排資產分佈，亦為其長遠業務發展帶來新啟示。
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悉尼商廈質素及買賣安排
100 Market Street位於悉尼市中心，在Westfield Sydney購物中心上蓋，樓高10層，可出租面積約28,339平方米。物業目前已全數租出，並獲得5.5星NABERS能源評級。租戶包括澳洲證券及投資委員會、澳洲聯邦政府機構、主權基金及澳洲上市地產商Scentre Group等。
協議訂明，領展只出售一半業權，與Aware Real Estate共同持有物業。買家Aware Super是澳洲大型退休基金，其物業主管Alek Misev指，今次收購反映基金看好悉尼市中心寫字樓的未來前景，亦符合其投資大型房地產的策略。交易完成後，領展會保留餘下一半業權，並繼續負責日常營運管理。萊坊及戴德梁行負責代理今次交易。
專注零售兼降風險 拆售商廈三大考量
領展出售這項全數租出、租金收入穩定的物業，主要基於三大考量：
第一是重新集中發展零售業務。領展以往主要投資亞太區的民生商場及停車場，近年為分散風險，公司開始買入海外寫字樓及物流設施。隨着外圍經濟改變，管理層決定將資源重新集中於最擅長的領域。領展執行董事兼首席投資總裁宋俊彥指，今次交易反映公司決心發揮在亞太區管理零售資產的優勢，透過出售非核心的海外寫字樓套現，整合資產組合。
第二是增加資金彈性。息口去向未明，房託基金借貸成本高企，難單靠借貸擴張。賣出資產套現，有助公司獲取資金發展其他項目。今次物業以約12.41億港元售出，退出收益率約6.5厘，顯示領展縱使面對波動市況，仍能以合理價格套現，保持資金靈活。
第三是攤分投資風險。雖然悉尼寫字樓市場長遠具備潛力，但疫情後混合辦公模式普及，確實打擊了全球寫字樓需求。引入Aware Super這類具實力的澳洲本地機構投資者，領展可以減少單一項目的資金佔用比例，降低風險。領展澳洲投資主管Julian Menegazzo亦指，雙方合作引入長期資本，有助提升物業表現。
套現12億元 降負債兼轉賺管理費
今次交易將直接影響領展的財務狀況及資金部署。出售資產套現約12.41億港元，增加了公司的流動資金。根據領展2025/26年度業績報告，其淨負債比率為23.9%，按年增加2.4%。套現所得有助改善公司財務狀況，提升抵禦經濟波動的能力。
資金部署方面，領展計劃視乎法規及市況，將所得淨額用於回購基金單位及投資核心零售物業。近年港股表現反覆，回購基金單位有助提升每基金單位分派及每股資產淨值，從而穩定投資者信心。同時，將餘下資金投入回報較穩定的亞太區零售物業，亦能改善整體租金收入結構。
日常營運方面，出售一半業權意味着領展將失去該部分租金收入。不過，由於領展保留了物業的日常管理權，日後可繼續收取物業管理費。這種安排能部分抵銷租金減少的影響，提升資本回報。
引入外資拓展輕資產 轉型基金管理人
這宗交易亦反映了領展未來的發展方向：
第一是減少依賴重資產並拓展基金管理。傳統房託基金主要靠全資擁有物業收租，隨着規模擴大，領展正發展「資產擁有者與管理者並重」的模式。透過與Aware Real Estate合資，領展可管理第三方資本，以較少資金擴大資產規模，並增加管理費等非租金收入。
第二是重組資產組合。面對高息環境及寫字樓市場變化，領展出售部分海外寫字樓套現，將資金轉投較穩定的亞太區零售物業，反映管理層能因應市場變化靈活調整投資。
第三是調整海外投資策略。領展強調澳洲仍是重要市場，目前在當地仍持有Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade等多個零售及寫字樓項目。今次引入澳洲本地合作夥伴，有助領展日後在海外市場穩健發展。
總括而言，領展出售悉尼100 Market Street一半業權，旨在精簡非核心資產及套現。公司藉此調整財務結構，支持回購及發展核心業務，並透過引入第三方資本，逐步向資產管理模式轉型。
