文：易家成
昔日大學擴建，多選址郊野大興土木。隨城市發展與教育模式演變，傳統圈地建校漸難滿足需求。適逢香港商廈市場調整，物業估值回落，造就高等教育界擴充契機。
據報香港恒生大學（恒大）近日購入石門安耀街2號新都廣場9樓全層，建築面積約19,139平方呎。連同早前買入的樓面，恒大過去一年斥資近3億元，先後購入該廈3個全層，總面積逾5.7萬平方呎，作教學及辦公之用。校方同時長租牛頭角全幢新建住宅為宿舍博學堂，提供近300個宿位。
院校轉投私人市場吸納物業，既為解決擴招衍生的空間短缺，也是順應樓市周期的合適安排。校方結合教學、住宿與社區網絡，正逐漸改變大學的校園佈局。
閱讀更多：
【商廈市況】大專院校連環掃貨：逆市擴充撐起工商物業？｜透視辦學轉型與「開枝散葉」新佈局！
【預算案前瞻】政府推三地建四千五學生宿位： 轉型「收租」成地產新機遇？｜透視地價鬆綁與「混合用途」玄機！
學生急增 亟需擴充校舍
政府近年在《施政報告》提出建立「留學香港」品牌，並將八間資助大學的非本地生收生上限提升至4成，自資院校亦隨之增加收生人數。學生人數增多，原有校園設施與宿舍不敷應用。空間不足漸成院校發展限制，政府早前推出沙田小瀝源源順圍與源康街交界的學生宿舍用地，預計提供約600個宿位。該地皮鄰近第一城港鐵站，與恒大相近，地利優勢尤其突出。
恒大副校長陳天恩曾坦言，增加宿位是達成非本地生收生目標的關鍵。面對競爭，院校未有被動等待政府批地建校，改於私人市場物色現成物業，以盡快擴充校舍，提升收生競爭力。
工商舖市況反覆 趁低吸納商廈
受宏觀經濟及混合辦公模式影響，香港商廈空置率一度上升，租售價格顯著回落。世邦魏理仕數據顯示，近年本港甲級商廈整體空置率一度超過16%。物業貶值雖影響傳統投資者回報，卻利好具備長線自用需求及財政穩健的大專院校。
以恒大最新購入的新都廣場9樓為例，成交呎價約4,702元。原業主於2017年以1.05億元買入，持貨9年帳面貶值逾14%。相比高峰期商廈造價，現時入市成本效益較高。買入周邊現成商廈，能省卻重新覓地建校的時間與建築費用，是院校擴充版圖的合適選擇。
突破傳統邊界 設施融入社區
院校擴充選址，地利與交通尤為關鍵。石門新都廣場距恒大主校園僅10分鐘步程，師生往返方便，易於共用教學設施。牛頭角宿舍雖跨區，但鄰近港鐵站且有巴士直達校園，半小時車程切合學生起居所需。
近年持續進修與兼讀課程漸增，在職學員首重交通便利。將教學、行政與住宿設施遷入市區商廈，既迅速回應擴張需求，亦打破傳統校園的封閉格局。學子走入社區，帶動人流，促成院校與社區共生。
恒大近年的物業買賣，反映大專院校規劃校園的新方向。趁物業市場調整購入現成商廈，既能控制擴建成本，亦能配合長遠發展。當大學發展與城市脈絡交織漸緊，順應樓市周期、善用社區資源的擴張模式，料成香港高等教育界的新趨勢。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
