由華潤置地發展的西南九龍新盤叡璟II，今日（15日）公布首張價單，首批涉及85伙。扣除最高16%折扣優惠後，首批單位折實均呎為18,680元，折實入場價由542.6萬元起。參考區內市況，是次首批定價較同區同系叡璟I首推時輕微高出約4.47%；但對比鄰近半新屋苑維港滙系列的首批均價及近期二手成交呎價，則大幅低出近3成，定價貼市克制。
據悉，發展商將於明日（16日）起開放示範單位並同步收票，預計短期內公布具體安排，最快於下周展開首輪銷售。
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首批85伙均呎18,680元 兩房呎價破2萬
發展商首張價單涉及85伙，實用面積由307至730平方呎，涵蓋21伙一房、38伙兩房及26伙三房戶。扣除最高16%折扣後，折實售價由542.6萬元起，最高1,413.9萬元；折實呎價介乎16,930至20,011元，折實均呎18,680元。按定價計，首批單位市值約9.48億元。
入場單位為5B座5樓D室，實用面積307平方呎，屬一房戶，折實售價542.6萬元，呎價約17,674元。兩房入場戶為5B座5樓F室，實用面積413平方呎，折實售價約699.2萬元，呎價約16,930元，同時為首張價單中呎價最低的一伙。三房入場戶則為5A座5樓A室，實用面積723平方呎，折實售價約1,337.4萬元，呎價約18,498元。至於首批呎價最高單位為5A座38樓E室兩房戶，實用面積459平方呎，折實售價918.5萬元，呎價約20,011元。
一手開價比較：較維港滙首推折讓近3成
叡璟II首批折實均呎為18,680元，對比今年8月同系叡璟I首批102伙折實均呎17,880元，加價約4.47%。
若與同區半新盤維港滙系列的一手開價比較，叡璟II則有明顯折讓。維港滙I至維港滙III於2021年3月及8月期間先後開售，首批單位分別涉及108伙、108伙及78伙，當時折實均呎達24,628元、25,868元及26,658元。按此計算，叡璟II首批均價較維港滙系列大幅低出24.15%至29.93%。
叡璟II與同區一手盤首推資料
二手造價比較：一房入場呎價低同區近3成
除了對比一手開價，叡璟II的定價亦低於同區二手造價。根據28Hse放盤紀錄，與叡璟II相距約14分鐘步程、樓齡約4年的維港滙I，現時約有80個放盤，叫價由540萬至3,200萬元不等。成交方面，該盤一伙實用面積325平方呎的低層一房戶，近期以798萬元易手，實用呎價約24,554元。
相比之下，叡璟II首批一房入場戶折實呎價為17,674元，較上述維港滙I二手成交呎價低約28.02%。
景觀與地段各異 定價貼市務實
兩盤無論在一手還是二手市場均存在近3成的定價差距，正正反映景觀與地段屬性上的分別。維港滙系列主打臨海地段，環境清幽，私隱度高，距離南昌港鐵站步程僅約6分鐘；然而屋苑基座缺乏大型商場，起居飲食需依賴周邊屋苑。
相反，叡璟II雖欠缺海景，但勝在位處成熟民生區，鄰近西九四小龍，日常購物與餐飲選擇更為豐富；步程至港鐵站需時約9至11分鐘，惟項目未來計劃以行人天橋網絡接駁南昌站，屆時住客出入可免受日曬雨淋。
綜合而言，發展商順應市況，以平價作招徠，彌補項目欠缺海景及距港鐵站較遠的弱點，定價策略貼市克制。
項目料明起開放示範單位 最快下周首輪推售
叡璟II明日（16日）將開放示範單位並同步收票，短期內公布銷售安排，最快下周展開首輪銷售。示範單位參照5B座28樓E室搭建，實用面積306平方呎，屬一房戶。
項目屬發展計劃第5A及5B座，合共提供407伙，實用面積由269至730平方呎，涵蓋一至三房戶。樓盤小學為40校網，中學屬於深水埗區。
項目預計關鍵日期為2028年12月25日，樓花期約27個月，較叡璟I遲近1個月落成。
