二手市場交投轉旺，市區半新樓錄得連租約成交。大角咀利．晴灣23一伙1房單位，近期以542萬元連租約沽出，上址現時月租1.65萬元，新買家可即時享受近3.7厘租金回報。
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上述單位為利．晴灣23中層G室，實用面積約326呎，採1房間隔，坐向正南方望市景，最新以542萬元連租約沽出，呎價約16,626元，每月收租1.65萬元。新買家為投資收租客，可即享近3.7厘租金回報。
據了解，原業主於2021年以653.2萬元購入單位，持貨約5年，現轉售賬蝕111.2萬元，單位期內貶值約17%。根據28Hse網站資料，利．晴灣23現時平均成交呎價約16,739元，較3個月前跌4.87%，屋苑近期平均成交呎租約54元，租金回報率約3.9%。
對於投資收租客，購入連租約物業的好處包括可即時獲得租金回報，不用再花時間為單位翻新、或搵新租客。而且租金回報亦可計入買家個人入息內，有助於通過壓力測試。
申請按揭時，買家須提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行可將單位每月租金的70％至80%，視作按揭申請人的入息，例如上述成交單位月租1.65萬元，其中最多1.32萬元可視作買家入息。
但若租約未打釐印，銀行一般只接納租金收入的60%作入息計算；如若物業成交前，租約有效期已快將完結，銀行有機會要求買家提供新的租約證明，以計算租金收入。如未能提供，銀行或會以租金收入的60%計算入息。
至於按揭成數，現時出租單位與自住單位一樣，最高可借7成，不過連租約單位不能申請按揭保險。買家還需留意，連租約單位往往不安排睇樓，買家難以得知單位的內部結構、滲水等問題，通常樓價較市價有約5%折讓。
由於買家必須履行現有租約，最怕的情況是遇上租霸。減低風險方法之一，是向業主查詢租客背景和索取租客最近6個月的交租紀錄，同時亦應該盡量了解租客。其次釐清按金歸屬，如成交時，前業主應將租客的按金轉交給買家，並由買家承擔日後退還按金的責任。
