電影常被形容為雕刻時光的藝術，能在光影間留住時代縮影；而承載這些光影的實體戲院，其物業價值的起落，同樣刻劃着香港經濟的真實軌跡。
近期，西環堅尼地城海怡花園商場基座，亦即區內唯一戲院高先電影院的所在地，再次透過測量師行推出市場，業主維持今年中旬約1.8億港元的意向價。翻查舖位成交紀錄，比對現時經濟環境，可見其身價已大不如前。這宗放盤不僅反映單一商舖的價值起落，更透視近年本港實體經濟與資本市場的洗牌格局。
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西環海怡花園商業基座劈價放售 意向價1.8億 預期回報達4.5厘 租客包括高先電影院
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叫價較高峰期跌半 商舖價值面臨重估
要看懂這宗放盤，不妨先看數字。放售物業涵蓋地下及1樓，總建築面積達24,884平方呎。目前出租率達九成，除了主力租戶高先電影院，還包括24小時健身中心及便利店等，每月租金收入逾67萬元。若以1.8億元的叫價計算，預計租金回報率約4.5厘。
市場最關注的不是現時回報，而是物業身價的落差。業主於2016年本港零售與地產市道暢旺時，斥資約3.55億元購入上述物業，當時單計印花稅已高達3,000萬元。如今叫價1.8億元，意味物業帳面估值較10年前高峰期蒸發近半。若參考去年底該物業部分樓面曾以1.3億元放售的紀錄，當時測量師行更指叫價較高峰期回落逾六成。
舖價大跌並非個別例子，而是整個商舖市場的寫照。近年息口走勢反覆，經歷前兩年的連番減息後，近期再度加息；加上港元強勢，以及市民北上消費與網購成風，拖累舖位造價從高位回落。過去單靠物業升值獲利的投資模式，如今已無以為繼。
投資邏輯轉向 租值回落催生多元業態
放售高先電影院基座，反映市場投資邏輯已有所改變。過去十多年，商舖投資者普遍看重物業升值潛力，租金回報往往屬次要考慮。目前市況下，投資者取態務實。測量師行推銷該物業時，特別標榜近乎滿租、獨立地段及4.5厘回報，可見資金正流向收租穩定的物業。借貸成本高企，買家更著眼租金能否抵銷利息，這種調整有助消除市場泡沫。
另一方面，這宗交易亦折射社區商業生態的轉變。高先電影院自2021年開業，已成中西區地標。以往舖租高昂，這類佔地大而利潤微的行業難以立足旺段，大舖多由連鎖藥房或名店承租。如今商舖估值與租金隨之調整，反而為戲院、特色餐飲、教育機構甚至教會等各行各業提供生存空間。舖價回落，造就不同商戶進駐社區，令街道面貌更豐富。
實體消費模式變陣 體驗消費展防守力
衡量這1.8億元叫價合理與否，必須連同香港零售業的轉型背景一併看待。政府統計處數據顯示，整體零售銷貨額面對跌勢，惟部分民生消費保持平穩。這正好解釋該物業以戲院、24小時健身室及便利店為主的租戶組合，為何能維持九成出租率。這類親身體驗與日常所需，正是目前少數難被網購或北上消費取代的實體生意。
投資者若現時接手，買入的已非單純博取升值的物業，而是經過市場壓力測試、具備防守力的資產組合。這亦說明為何具備實力的財團，開始在市場低位尋找這類回報穩定的項目。
地產周期更迭 投資回歸真實價值
市場盛衰有時，資產價格自然有升有跌。西環高先電影院基座放售，正好見證本港地產市道的交替。物業叫價由當年的3.55億元回落至現時的1.8億元，反映市場正在調整，叫價趨向現實，回歸價值基本面。
戲院租約期至2029年，街坊暫可照常入場。然而，物業放售背後，資金流向早已悄悄轉舵。當潮水退去，市場現時更著眼的，不再是昔日盲目追逐的資產升值神話，而是能在逆市中站穩陣腳的優質資產。
