據報章報導，截至3月20日，今年首季全港新盤共錄得265宗大手客入市個案，創2008年以來同期新高，涉及695伙，總成交金額達71.3億元，單是大手客交易已佔整體一手登記量超過一成。表面看，這似乎代表樓市氣氛回暖；若再看深一層，這不僅是成交增加，也反映出資金流向、按揭安排及樓市結構的變化。
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大手客增加 不等於整體樓市全面轉旺
首先，大手客增加，未必等同整體樓市已經全面復甦。這類買家本身財務實力較強，對樓價波動、利率變化及持貨成本的承受力，一般都高於普通自住買家。因此，他們率先入市，較多反映的是高資產人士重新評估住宅物業的投資價值，而不一定代表一般家庭也同步恢復入市意欲。
換言之，這更像是某一批資金先行部署，而不是整體需求全面回升。市場表面上雖然熱鬧，但成交動力是否足夠廣泛，仍需觀察。
著眼資產配置 發展商策略成推手
隨着息口回落，部分資金開始重新物色較穩定的投資去向。新盤樓齡較新，維修開支較少，亦較容易出租，因此成為中長線資產配置的其中一個選擇。
另一方面，發展商為加快銷售步伐，通常會提供具競爭力的定價或付款優惠，以吸引投資者入市。以2026年首季推售的尖沙咀新盤瑧玥為例，發展商推出了「層購優惠」，買家若購入全層或多層單位，最高可獲額外70萬元折扣。此銷售策略帶動了投資者的認購反應，首輪銷售共錄得7組大手買家購入全層單位，當中最大宗交易涉及買家斥資逾3,700萬元購入兩層單位，項目最終於開售當日售罄。
這種大手成交不僅有助推高銷量，亦有助營造市場氣氛，對其他買家的觀望情緒或會產生影響。
按揭挑戰：整體槓桿與入息要求
大手客與一般買家最大的分別在於按揭考量。一般買家著眼單一單位的負擔能力，大手客則需處理整體槓桿及資金周轉。由於投資物業通常無法申請按揭保險，銀行最多只批七成按揭。
舉例而言，若買家購入4個各600萬元的新盤單位，承造七成按揭、年期30年、息率3.25厘，每月總供款約7.3萬元。若以供款與入息比率上限50%計算，買家月入須至少達14.6萬元。不少高資產人士雖然資產豐厚，但收入來源較分散，未必具備足夠且穩定的常規收入，因此未必容易通過銀行的傳統入息審查。
資產審批 正好迎合這類買家
這也是為何部分高淨值人士會以「資產水平」申請按揭。銀行看的不再只是每月收入，而是申請人持有多少現金、股票、基金，甚至有沒有已供滿的物業。這種做法對大手客較有利，因其優勢在於資產豐厚而非薪金。
不過，銀行仍會評估資產是否容易變現、估值是否穩定，以及申請人的信貸紀錄及整體負債情況。所謂資產審批，實際上只是另一種更適合高資產人士的按揭邏輯。
高成數融資未必便宜 靈活背後有成本
市場上亦有私營按揭公司提供較高成數貸款，部分方案的按揭比率可達九成。對大手客而言，這類安排可減輕首期壓力，並保留較多資金作其他用途。
然而，選擇這類貸款時，除了貸款成數外，亦須留意實際成本，例如利率、手續費、提早還款罰息、轉按限制，以及貸款年期長短。若只着眼於資金運用較靈活，而忽略整體成本，未必划算。
能夠承造按揭 不代表持貨沒有壓力
再進一步看，大手客買樓作投資，不能只看入市時能否承造按揭，更要考慮持貨期間的現金流是否穩健。若租金收入未能完全支付供樓開支及其他相關支出，業主便需自行補貼；持有的單位愈多，資金壓力亦會愈明顯。
如果日後息口回升，或租務情況未如預期，整體槓桿壓力便可能加重。因此，較穩妥的做法，不只是看借貸安排能否落實，更要衡量整個持貨期是否有足夠承受能力。
一手熱鬧 未必代表二手受惠
還有一點不能忽略的是，大手客現時主要流向新盤市場，未必會為二手市場帶來同樣支持。若資金集中流向一手，發展商又持續以不同付款安排吸客，部分二手業主便會面對更大競爭，尤其是樓齡較高、質素一般、缺乏賣點的單位，更容易被新盤分薄購買力。
所以，近期一手市場的熱鬧，未必可以直接推論至整體住宅市場都同步改善。
看成交之外 也要看成交性質
總括而言，大手客重返新盤市場，的確是值得留意的現象。不過，市場更應關注的，不只是成交宗數的增減，而是這些成交反映了甚麼。這股動力究竟來自整體需求回升，還是主要由高資產人士重新調配資金所帶動，兩者意義並不相同。
如果現時市場主要由部分財力較強的投資者支撐，便未必足以說明樓市已經全面復甦。較值得繼續觀察的，是一般用家的入市意欲有否回升、租金回報能否維持，以及利率環境是否仍有利持有物業。這些因素，較能判斷這股大手入市潮究竟只是短期現象，還是樓市正在出現新一輪轉變。
