文：易家成
政府近日公布東鐵綫白石角站的具體發展方案，落實以「先建站、後建樓」模式推展，目標於2033年或之前通車。按最新規劃，車站選址由原定的香港教育大學運動中心，改為中文大學羅桂祥綜合生物醫學大樓附近，即私人屋苑嘉熙對出。港鐵預計，新站落成後可為當區居民節省約20分鐘往返市區的車程。
為應付龐大的鐵路及基建開支，政府將向港鐵批出兩幅用地發展私人住宅及商場，分別是佔地約6公頃的教大運動中心原址，以及約3公頃的馬鞍山大水坑用地，並表明不會興建公營房屋。建站方案雖能解決區內交通擠塞，但過程牽涉收地、重置設施、建站及物業發展，相當繁複。市場憧憬鐵路效應之餘，更應防範現金流錯配與工程延誤的風險，衡量各項規劃能否如期完工。
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物業融資模式的挑戰與現金流壓力
白石角站項目主要依賴「物業補貼鐵路」模式融資，此方案在現時市況下備受考驗。發展局指出項目融資困難，若加入公營房屋將難以收回成本，亦與周邊私人屋苑環境不符。政府傾向由港鐵自負盈虧，並表明日後工程若有超支，將不會動用公帑補貼。
然而，用作補貼建站成本的9公頃土地，其釋放時間表存在落差。位於大水坑的3公頃土地，現為支援沙田污水處理廠搬遷的工地，預計需待2029年工程完成後才能交出。至於白石角教大運動中心原址的6公頃用地，則必須先在大埔洞梓一幅7.5公頃的私人土地上重置新運動場，方能騰出作私人住宅及商場發展。
按現時時間表，建站與洞梓收地工程將於2028年下半年同步展開，而上述兩幅住宅用地最快要到2031年才能陸續動工。這反映港鐵在未來數年需先墊支龐大資金，以應付建站、興建跨吐露港公路高架天橋及重置教大運動中心等工程，但售樓收益最快需待2031年後才能回籠。面對息口未明、建築成本高企及地價下調，此種現金流錯配將對港鐵構成財務壓力。若最終地價收益未如預期，港鐵或需尋求修改地契條款，甚至可能影響建站進度以減輕負擔。
土地重置環環相扣 增添工程變數
除了財務壓力，項目牽涉的土地收回及重置程序亦是另一隱憂。政府計劃引用《收回土地條例》收回洞梓的私人地段以重置教大運動中心。涉及私人土地的收回程序往往需時，過程中可能引發業權爭議、賠償談判以至司法覆核。
整個發展方案的各項工程環環相扣，互為影響。若洞梓收地進度受阻，教大運動中心便難以如期搬遷，繼而拖延白石角原址交吉建屋的進度；同樣，若大水坑用地因污水處理廠工程延誤而未能按時於2029年釋出，亦會打亂港鐵的融資部署。資金回籠存疑，且政府拒絕補貼，白石角站工程進度恐受拖累。
參考啟德經驗 評估基建落實風險
審視大型基建規劃，市場往往會參考啟德發展區的經驗。啟德原定位為第二核心商業區，初期規劃包含環保連接系統單軌列車，吸引不少發展商及買家以溢價進場。然而，政府最終因單軌列車技術困難及造價高昂而擱置計劃，改為推展全長約3.5公里的「智慧綠色集體運輸系統」，預計最快2031年才落成。基建一再延遲，導致跑道區交通配套大受影響，居民出入需依賴路面交通，加上生活配套欠奉，區內物業估值亦因而受壓。
啟德「智慧綠色集體運輸系統」鐵路方案去年才獲行政長官會同行政會議批准，全長約3.5公里，設六個車站，以高架專屬車道運行，連接啟德港鐵站至啟德郵輪碼頭，全程約10分鐘。
夜間施工限制多 2033年通車充滿挑戰
白石角站要在現有東鐵線上加建，工程難度相當高，未必能如期在2033年通車。東鐵線接駁新界北與市區，日常班次頻密，重型工程和吊裝工序只能趁凌晨收車後短短兩至三小時內開工。
政府預計工程最快2028年下半年展開，距離通車目標只有約5年。要在深夜短短數小時內建好大型車站，既要確保翌日早上列車安全行駛，又要避免噪音滋擾附近居民，技術要求相當高。回顧過往大型基建進度，一旦施工遇上阻滯，通車時間隨時延誤。
基建效應早現 買家入市宜審慎
增建白石角站長遠固然有利該區發展，但項目在財務、收地及工程技術上皆充滿考驗。早在2021年《施政報告》首次提出建站時，樓價早已反映這個消息。最新方案細節更顯示工程繁複；施工期漫長、收地存有變數，加上工程可能延誤，單憑建站消息，恐怕難以在短期內推高區內樓價。
有意在該區置業的人，不應只看通車年份與縮減車程等表面好處，更要考慮工程延誤及規劃變動的風險。在車站正式動工甚至初見雛形之前，各項基建承諾仍有變數，買家入市前應全面考慮，保持審慎。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
